Дещо про права орендаря протягом дії карантину

Права орендаря у зв’язку із змінами, передбаченими Законом про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019) № 540-IX від 30.03.2020 року

Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року №211 запроваджено певні карантинні заходи з метою протидії поширенню коронавірусу COVID-19. Запровадження таких заходів безпосередньо впливає на виконання державою своєї соціальної, економічної, правозахисної функцій, вводяться також певні обмеження прав осіб, що займаються підприємницькою діяльністю. Саме тому Верховною Радою України було прийнято Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019) № 540-IX від 30.03.2020 року (надалі по тексту – Закон).

Законом було передбачено, що з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільненим від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України. Відповідно до згаданої вище норми, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Отож, законом передбачено, що наймач може бути повністю звільненим від сплати за користування майном під час карантинного періоду.

Утім, спершу була запропонована інша редакція Закону у даній частині, відповідно до якої, було передбачено, що у випадку запровадження суб’єктом владних повноважень при встановленні Кабінетом Міністрів України карантину, обмежувальних заходів, в результаті яких наймач зазнає обмежень в можливості використовувати майно за його призначенням (в тому числі через обмеження або заборони здійснювати діяльність, яка здійснювалась наймачем до їх вжиття з використанням цього майна, розмір плати за користування нерухомим майном (його частиною) не може перевищувати сукупного обсягу витрат, які наймодавець здійснив або зобов’язаний здійснити для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплати вартості комунальних послуг впродовж періоду дії відповідних заходів. Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користування майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Оскільки, прийнята редакція Закону відсилає до існуючої норми Цивільного кодексу України – частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України (наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає) для прогнозування реальності шансів орендаря на звільнення від сплати орендної плати у зв’язку із неможливістю використання орендованого приміщення доцільно проаналізувати вже сформовану судову практику з цього питання:

Постанова Харківського апеляційного суду по справі № 626/1351/18 від 26 березня 2020 року, відповідно до якої:

Встановлено, що Позивач звернувся з позовом про стягнення орендної плати до Відповідача, оскільки останнім було порушено строки виплати орендної плати. Позивач просив суд стягнути з Відповідача заборгованості зі сплати орендної плати. Позов був задоволений частково та Позивачем було подано апеляційну скаргу. Апеляційний суд залишив скаргу без задоволення, а рішення районного суду – без змін. У вказаній Постанові суд прийшов до висновку, що за змістом ч.6. ст. 762 ЦК України, якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від плати за весь час неможливості такого користування. Обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно наймачем, можуть бути пов`язані як з діяльністю наймодавця, так і з певними об`єктивними обставинами (обставини непереборної сили, випадку тощо). Тобто, особливість вищезазначеної норми, що міститься в ч.6 статті 762 ЦК України полягає в тому, що вона застосовується до тих випадків, коли майно взагалі не могло бути використане наймачем.

У вказаній справі обставиною за яку орендар не відповідає і через, яку майно не могло бути використане судом визнано наявність вжитих судом заходів забезпечення позову шляхом заборони орендарю вчиняти дії направлені на використання та обробіток спірних земельних ділянок (ухвала про забезпечення позову). Суд апеляційної інстанції прийшов до висновків, що внаслідок прийняття в іншій справі ухвали районного суду про забезпечення позову, орендар не використовувало земельні ділянки і відповідно не отримував прибуток, а тому у орендаря відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за вищезазначений період за спірними договорами оренди землі.

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду по справі № 914/2264/17 від 27 серпня 2019 року, відповідно до якої:

Суд прийшов до наступного висновку, стосовно доводів орендаря про застосування ч.6. ст. 762 ЦК України у зв’язку з неможливістю використання частини орендованого приміщення за призначенням, з підстав його неналежного стану ч.6. ст. 762 ЦК України: Господарськими судами попередніх інстанцій, під час розгляду спорів пов’язаних з виконанням Договору оренди, було встановлено, що орендар користується об’єктом оренди ще з 2002, що підтверджується договором оренди нерухомого майна, згідно Акту приймання-передачі орендар прийняв нежитлові приміщення. Вказаний Акт містить інформацію про реальний стан приміщень об’єкту оренди на час обстеження та необхідність проведення наступних робіт: влаштування дощових ринв та водовідводів, ремонт водопроводу та заміна каналізаційних труб; ремонт електромережі, заміна трубопроводки, встановлення окремого електролічильника, заміна штукатурки внутрішніх стін, закладка тріщин, підсилення фундаментів і влаштування вертикальної гідроізоляції в підвалах, антигрибкова обробка стін підвалів, штукатурення та пофарбування фасадної стіни, встановлення окремої системи опалення і розмежування її з існуючою загальною системою опалення, влаштування примусової вентиляції підвалів І поверху, інші реставраційні роботи. Тобто, передаючи відповідачу в оренду нежитлові приміщення, обидві сторони договору були обізнані про незадовільний стан об’єкту та тим, що для належної експлуатації об’єкта оренди потребується проведення у ньому ремонтних робіт.

Крім того, судами у іншій справі встанолвено, що у період з 20.05.2011 до 08.08.2012 в об’єкті оренди з відома орендодавця проводилися ремонтні роботи, необхідність та перелік яких визначені при первинній передачі майна в оренду на підставі акту приймання-передачі від 27.11.2002 №1, що підтверджується Актом від 08.08.2012. Тобто, у орендованих приміщеннях, зокрема, підвалу у 2012 році були виконані ремонтні роботи та, враховуючи умови Договору оренди від 27.11.2002 № Г-1273, умови Охоронного договору № 171 та норми діючого законодавства, орендар, за необхідності, не позбавлений був права ініціювати проведення ремонтних робіт у відповідних приміщеннях.

Частиною 6 ст. 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.

Верховний Суд констатує, що для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Позивач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за ці обставини.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та про це вже було позначено вище, Акт приймання-передачі від 27.11.2002 містить інформацію про реальний стан приміщень об’єкту оренди на час обстеження та необхідність проведення ремонтних робіт, у період з 20.05.2011 до 08.08.2012 в об’єкті оренди з відома орендодавця проводилися ремонтні роботи, Договір оренди № Г-7015-9 від 10.03.2009 підписаний уповноваженими представниками сторін без жодних зауважень щодо істотних умов договору, позивач не звертався до відповідача з пропозиціями про внесення змін до договору щодо розміру орендованого приміщення або орендної плати, докази ініціювання ремонтних робіт за період з 2012 по 2017 роки відсутні.

Враховуючи наведене колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про доведеність розміру заборгованості та відсутності підстав її зменшення, в порядку ст. 762 ЦК України.

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду по справі № 914/1248/18 від 22 травня 2019 року, відповідно до якої:

Суд прийшов до висновку, що норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 914/782/18 від 27 лютого 2019 року, відповідно до якої:

Верховний Суд констатує, що для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, суд має встановити обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалось або не могло бути використане наймачем та дослідити, чи відповідав за ці обставини наймач.

Верховний суд, у вказаній справі прийшов до висновку, що для застосування наслідків передбачених ч.6. ст. 762 ЦК України недостатньо послатись на позбавлення доступу до орендованого об’єкта невідомими особами, а потрібно надати докази на підставі, яких судом можуть бути встановлено відповідні обставини.

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №914/1248/18 від 22 травня 2019 року, відповідно до якої:

Верховний суд прийшов до висновку, що визначальною умовою звільнення наймача від плати за користування орендованим майном з підстав застосування частини шостої статті 762 ЦК України є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.

Постанова Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/7495/16 від 08 травня 2018 року, в якій викладена наступна позиція Великої Палати Верховного Суду щодо застосування норми частини шостої статті 762 ЦК України:

Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов’язання сплатити орендну плату об’єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об’єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

З урахуванням викладеного вище Велика Палата Верховного Суду зазначає, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Висновок

У випадку, якщо Ви маєте намір скористатись положеннями частини 6 статті 762 ЦК України, як правовою підставою для звільнення від обов’язку сплати орендної плати з підстав неможливості використання орендованого майна через установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку, візьміть до уваги те, що саме на орендаря покладається обов’язок довести неможливість використання орендованого приміщення в конкретному випадку. Виходячи із вже сформованої судової практики, зокрема позиції сформованої у Постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/7495/16 від 08 травня 2018 року, у випадку судового спору, щодо застосування положень частини 6 статті 762 ЦК України, суд досліджує наявність реальних обставин, які унеможливлюють використання у визначений період часу конкретного приміщення. Зокрема у вказаній вище Постанові Великої Палати Верховного Суду, вказується, що факт запровадження надзвичайного режиму роботи банківської системи та призупинення здійснення усіх видів фінансових операцій у населених пунктах, які не контролюються українською владою, неможливість використання майна згідно з умовами договору і той факт, що предмет договору оренди – приміщення, розташоване в м. Донецьк, яке було передано в оренду для розміщення відділення банку, не свідчить про настання для відповідача обставин неможливості використання орендованого майна згідно з умовами договору, за які він не відповідає і не можуть однозначно засвідчувати, починаючи з 06 серпня 2014 року, неможливість використання такого майна ані відповідно до мети договору, яка не обмежується лише здійсненням фінансових операцій, ані взагалі, зокрема і з метою, що не суперечить положенням договору та/або закону, а отже наведені обставина не є абсолютною самостійною підставою для застосування норми частини шостої статті 762 ЦК України. Окрім того, Верховний суд вказує, що при прийняті рішення про застосування/незастосування до правовідносин сторін положень частини шостої статті 762 ЦК України, необхідно надати оцінку факту знаходження майна орендаря в орендованому приміщенні.

Враховуючи все вищевикладене, орендарю, який має намір скористатись правами передбаченими в частині шостій статті 762 ЦК України, доцільно докласти зусиль і забезпечити докази, які будуть підтверджувати не тільки неможливість використання орендованого приміщення з обставин, які не залежать від орендаря так і докази, які підтвердять саме факт не використання конкретного приміщення протягом відповідного періоду часу.